Analiza stanu prawnego nieruchomości
Przedzakupowa analiza stanu prawnego nieruchomości, a w tym weryfikacja przeznaczenia nieruchomości w MPZP, sprawdzenie istniejącego uzbrojenia terenu, weryfikacja powierzchni i przebiegu granic nieruchomości.
Co możemy
dla Ciebie zrobić?
- Analiza stanu prawnego nieruchomości
- Weryfikacja przeznaczenia oraz możliwości zagospodarowania nieruchomości
- Sprawdzenie istniejącego uzbrojenia terenu
- Weryfikacja granic i powierzchni nieruchomości
Decydując się na zakup działki jedną z podstawowych czynności jaką należy wykonać jest przeanalizowanie dokumentów stwierdzających stan prawny nieruchomości. Pojęcie stanu prawnego nieruchomości nie zostało wprost zdefiniowane w żadnej z ustaw, natomiast oznacza ono nic innego, jak ustalenie do kogo dana nieruchomość należy, gdzie jest położona i czy jest obciążona prawami osób trzecich lub ograniczonymi prawami rzeczowymi. Najczęstszymi obciążeniami są ustawowe prawa pierwokupu, prawo dożywocia, ograniczenia w prawie do korzystania (prawo najmu lub dzierżawy), służebność drogi koniecznej, służebność przesyłowa ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, czy też roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej lub egzekucje komornicze.
Pamiętaj, że notariusz nie ma obowiązku uzyskiwania i weryfikowania informacji o takich ograniczeniach. Przy czynnościach notarialnych jest jedynie zobowiązany do stwierdzenia tożsamości osób biorących w nich udział. Stąd istnieje ryzyko, że po dokonanej transakcji, możesz przykładowo dowiedzieć się, iż masz współlokatora, czy też drogę dojazdową sąsiada przechodzącą przez Twoją nowo nabytą nieruchomość.
Zweryfikujemy dla Ciebie czy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), interesująca Cię działka jest przeznaczona na cele budowlane, czy ma zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz wykonamy analizę ewentualnych ograniczeń dotyczących jej zagospodarowania. Pozwoli to ustalić obowiązujące lub nieprzekraczalne linie zabudowy, ograniczenia w powierzchniach zabudowy nowo projektowanych budynków, przebieg stref konserwatorskich, przeciwpowodziowych, wszelkiego rodzaju stref ochronnych, w których często nie dopuszcza się możliwości zabudowy.
Weryfikacja ta pozwoli zminimalizować ryzyko, że po zakupie nieruchomości okaże się, że nie można na niej wybudować Twojego wymarzonego domu.
Sprawdzimy dla Ciebie przebieg sieci uzbrojenia terenu w rejonie interesującej Cię nieruchomości, co ma kluczowe znaczenie przy projektowaniu nowej zabudowy i bezpośrednio wpływa na koszt planowanej inwestycji. Pozwoli to ocenić ryzyko poniesienia dodatkowych nakładów finansowych.
Dokonamy analizy granic działki, która jest szczególnie ważnym czynnikiem przy negocjacji ceny i pozwala na stwierdzenie czy powierzchnia działki, będącej przedmiotem zakupu, jest określona z wymaganą precyzją (do metra kwadratowego). Większość działek, zwłaszcza położonych na terenach podmiejskich, na których od lat 70-80-tych nie było wykonywanych prac geodezyjnych związanych z ustaleniem przebiegu granic, ma określone powierzchnie do ara (0,01 ha). Sprzedawca najczęściej podaje cenę nieruchomości określając jej wartość za jeden metr kwadratowy. W przypadku gdy powierzchnia ewidencyjna działki jest podana z dokładnością do ara, istnieje ryzyko, że przy zakupie zapłacisz za większą powierzchnię działki niż jest w rzeczywistości (różnica w powierzchni może wahać się od kilku do kilkudziesięciu mkw).
Istnieje również ryzyko, że przebieg granic nieruchomości jaką pokazuje Ci sprzedawca jest inny od przebiegu granic określonego w dokumentacji znajdującej się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym (sam sprzedawca może nie być tego świadom). Wówczas po zakupie może okazać się, że zakupiona przez Ciebie nieruchomość w rzeczywistości ma nieco inny kształt i inne położenie (nawet o kilka metrów).
Weryfikacja granic nieruchomości pozwoli zminimalizować ryzyko wystąpienia powyższych problemów.